O valor a que a banca está a avaliar os imóveis para efeitos de concessão de crédito estagnou em agosto, com o metro quadrado mediano a fixar-se nos 1.221 euros/m2 ou 1364 no m2 de apartamentos. No interior pouco vai além dos 600 euros, ou seja, menos de 50%. Nas cidades as diferenças ainda são maiores com enorme desvantagem para as da província face a Lisboa. Mas a lei da oferta e da procura e o dinamismo económico das assim mandam. Inverter este estado de coisas não se afigura possível mesmo a longuíssimo prazo…
A avaliação bancária que aqui vamos analisar é a que é feita pelos bancos apartamentos e moradias quando as pessoas se lhes dirigem solicitando um financiamento para a sua compra. Essa avaliação manteve-se em 1.221 euros por metro quadrado no mês de agosto. Já em julho era este o valor mediano (Me) de avaliação bancária registadoem julho. “Em termos homólogos, a taxa de variação, tv, situou-se em 8,2% (8,3% em julho). Refira-se que o número de avaliações bancárias consideradas para este cálculo ascendeu a cerca de 29 mil, mais 35,3% que no mesmo período do ano anterior, informa o INE. De realçar que o maior aumento face ao mês anterior se registou na R. A. da Madeira (3,2%), tendo a R. Centro apresentado a descida mais acentuada (-0,8%). Em comparação com o mesmo período do ano anterior, o valor mediano das avaliações cresceu 8,2%. A variação mais intensa ocorreu na R. A. da Madeira (11,5%) e a menor na R. Centro (2,7%).
Se analisarmos a avaliação desagregando em apartamentos e moradias notam-se algumas mudanças. No mês em análise, o valor mediano, Me, de avaliação bancária de apartamentos foi 1.356 euros por m2, tendo aumentado 9,9% relativamente a agosto de 2020. O valor mais elevado foi observado no Algarve (1.649 euros por m2) e o mais baixo no Alentejo (877 euros por m2), revelam os mesmos dados. A RA da Madeira apresentou o crescimento homólogo mais expressivo (13,1%), tendo a R A dos Açores apresentado o menor crescimento (0,8%). Comparativamente ao mês anterior, o valor de avaliação subiu 0,4%, tendo a RA da Madeira apresentado a maior subida (4,2%) e a R Centro a única descida (-0,1%). Faz ainda notar o instituto de estatística que o valor mediano da avaliação para apartamentos T2 subiu 14 euros, para 1.381 euros por m2, tendo os T3 subido 3 euros, para 1.217 euros por m2. No seu conjunto, estas tipologias representaram 81,0% das avaliações de apartamentos realizadas no período em análise.
Por seu turno, o valor mediano da avaliação bancária das moradias foi de 987 euros por m2 em agosto, o que representa um acréscimo de 3,2% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Os valores mais elevados observaram-se na ÁM de Lisboa (1.613 euros por m2) e no Algarve (1.590 euros por m2), tendo a R Centro registado o valor mais baixo (807 euros por m2). A RA dos Açores apresentou o maior crescimento homólogo (7,9%) e o menor ocorreu na R Centro (0,6%). Em comparação com o mês anterior, o valor de avaliação diminuiu 1,1%. A RA dos Açores apresentou o aumento mais acentuado (1,1%), e a maior descida aconteceu no Algarve (-2,3%). Comparando com julho, os valores das moradias T2, T3 e T4, tipologias responsáveis por 89,1% das avaliações, atingiram os 923 euros por m2 (menos 16 euros), 981 euros por m2 (menos 7 euros) e 1.038 euros por m2 (menos 12 euros), dá ainda conta o INE.
Avaliação bancária no Continente e nas diferentes regiões do País: o gigante e o anão
A mediana da avaliação bancária, como noutras variáveis, depende muito de região para região, e do facto de se localizar no interior ou no litoral. Assim a mediana geral do país m2 é 1236 €/ m², no Continente 1246€/ m², no Norte 1068, no Centro 876, na A. M. Lisboa 1638, no Alentejo 863 (o menor), no Algarve 1659 (o maior), nos Açores 967 e na Madeira 1267. Por sua vez a avaliação dos Apartamentos é em Portugal 1369€/ m, no Continente 1374, no Norte 1165, no Centro 939, na A. M. Lisboa 1634, no Alentejo 892 (o menor), no Algarve 1669 (o maior), nos Açores 1134 e na Madeira 1310. Por fim os valores para as moradias são: Portugal 998€/ m, Continente 1000, Norte 952, Centro 819, A. M. Lisboa 1652 (o maior), Alentejo 836 (o menor), Algarve 1626, Açores 924 e Madeira 1138. (Nota: todos valores em €/m²).
E nos municípios do interior como vai a avaliação bancária por comparação com a média do Continente e de outras cidades do país?
São poucas as cidades da Beira Interior (BI) que vêm as suas avaliações bancárias publicadas. Apenas cidades de média dimensão como Castelo Branco e Guarda, capitais de distrito, e Covilhã e Fundão contém valores nas estatísticas do INE. E as diferenças são abissais em comparação com as medianas das avaliações quer do país quer da Região Centro quer entre as principais cidades do país como Lisboa, Coimbra, Aveiro, Leiria, Viseu, Guarda e Castelo Branco, Tomar, Abrantes e Entroncamento. Começando com a avaliação mediana por m2, independentemente do tipo de habitação – apartamento ou moradia – temos no Continente, País e na Região Centro os valores já antes referidos de 1246€/ m², 1236 €/ m² e 876€/ m², respetivamente; por cidades temos Lisboa 3154€/ m², Coimbra 1220€/ m², Aveiro 1204€/ m², Leiria 952€/ m², Viseu 962€/ m², Castelo Branco 770€/ m², Guarda 729€/ m², Covilhã 805€/ m² e Fundão 692€/ m². Se falarmos de apartamentos os valores são Continente 1374€/ m², país 1369 €/ m², Região Centro 876€/ m², Lisboa 3147€/ m², Coimbra 1464€/ m², Aveiro 1279€/ m², Leiria 1014€/ m², Viseu 1051€/ m², Castelo Branco 780€/ m², Guarda 752€/ m², Covilhã 817€/ m² e Fundão 752€/ m². Por fim por moradias vêm Continente 1000€/ m², país 998€/ m², Região Centro 819€/ m², Lisboa 3425€/ m², Coimbra 989€/ m², Aveiro 1102€/ m², Leiria 797€/ m², Viseu 855€/ m², Castelo Branco 751€/ m², Guarda 621€/ m², Covilhã —€/ m² e Fundão 671€/ m².
Em síntese pode dizer-se que os valores meridianos de avaliação bancária para efeitos de financiamento bancário variam muito de região para região e de cidade para cidade, consoante estão no litoral ou no interior e tendo sempre em atenção a lei da oferta e da procura de casas. Sem surpresa a região mais cara é a AM de Lisboa (e também o Algarve para o que muito contribui a procura de estrangeiros) com 1638 euros/m2 e a mais baixa o Alentejo com 876 e/m2, com o Centro a ser a segunda região mais baixa com 876 euros/m2. Entre o Alentejo e a A. M. Lisboa a diferença é enorme, precisamente 762 por m2, uma redução de quase 50%. Mas as diferenças são bem maiores se compararmos os valores para as cidades como Lisboa (253% da mediana do Continente)), Castelo Branco (62% ou 38% abaixo da mediana C), Guarda (59% ou -41%), Covilhã (65% ou -35%) e Fundão (56% ou -44% do Continente), isto para a mediana geral.
Avaliação euros/m2 | % | % | |||
Nuts/cidades | TGeral | Apartamentos | Moradias | Med-Contint | Dif Med contint |
Portugal | 1236 | 1369 | 998 | 99 | -1 |
Continente | 1246 | 1374 | 1000 | 100 | 0 |
Aveiro | 1204 | 1279 | 1102 | 97 | -3 |
Coimbra | 1220 | 1464 | 989 | 98 | -2 |
Leiria | 952 | 1014 | 797 | 76 | -24 |
Viseu | 962 | 1051 | 855 | 77 | -23 |
C. Branco | 770 | 780 | 751 | 62 | -38 |
Abrantes | 612 | 576 | 650 | 49 | -51 |
Entroncamento | 639 | 632 | * | 51 | -49 |
Tomar | 796 | 925 | 666 | 64 | -36 |
Covilhã | 805 | 817 | * | 65 | -35 |
Fundão | 692 | * | 671 | 56 | -44 |
Guarda | 729 | 752 | 621 | 59 | -41 |
Lisboa | 3154 | 3147 | 3425 | 253 | 153 |